Чи можна продати квартиру за довіреністю та що перевіряє нотаріус

Власник квартири не завжди може бути присутній на угоді особисто. Хтось живе за кордоном, хтось серйозно хворий, хтось просто фізично не може приїхати в потрібний день. У таких випадках продаж через представника — цілком законний інструмент. Але саме довіреність найчастіше стає точкою входу для шахраїв, і покупці це відчувають інтуїтивно. Тривога виправдана — питання лише в тому, як її перетворити на конкретні дії з перевірки, а не просто відмовитися від угоди.

Як працює довіреність при продажу нерухомості

Довіреність на продаж квартири — це нотаріально посвідчений документ, яким власник уповноважує іншу людину діяти від його імені. Представник підписує договір купівлі-продажу, отримує гроші, передає ключі — залежно від того, які саме повноваження прописані в довіреності.

Обсяг повноважень має значення. Буває генеральна довіреність — із широким переліком дій, включно з правом продавати майно, визначати ціну і отримувати кошти. Буває спеціальна — лише на конкретну угоду з конкретним об’єктом. Для продажу квартири потрібна довіреність із прямо прописаним правом на відчуження нерухомості. Якщо такого пункту немає — представник юридично не має права підписувати договір, і нотаріус угоду не посвідчить.

Строк дії довіреності теж прописується в документі. Якщо строк не зазначено — за законом вона діє три роки з дати видачі. Але на практиці нотаріус і покупець завжди перевіряють, чи не відкликана довіреність до моменту угоди — і це окрема, критично важлива перевірка.

Що нотаріус перевіряє перед тим, як посвідчити угоду

Нотаріус при такій угоді працює ретельніше, ніж при звичайному продажу. Ризиків більше — і перевірок відповідно теж.

Перше і головне — чинність довіреності. Нотаріус звертається до Єдиного реєстру довіреностей і перевіряє, чи не відкликана вона довірителем. Відкликати довіреність власник може в будь-який момент — достатньо звернутися до будь-якого нотаріуса. Якщо відкликання є в реєстрі, угода не відбудеться, навіть якщо представник тримає в руках оригінал документа з печаткою.

Друге — особа довірителя. Нотаріус перевіряє, чи живий власник квартири. Довіреність автоматично втрачає силу в момент смерті довірителя — і будь-яка угода, укладена після цього, є нікчемною. Перевірка проводиться через відповідні реєстри.

Третє — дієздатність довірителя на момент видачі довіреності. Якщо власник на той час був визнаний недієздатним або обмежено дієздатним — довіреність недійсна від початку, і всі угоди за нею можуть бути оскаржені в суді.

Четверте — стандартний пакет перевірок, який проводиться при будь-якому продажу: відсутність арештів і обтяжень на об’єкті, відповідність технічного паспорта фактичному стану, питання реєстрації мешканців, наявність неповнолітніх співвласників.

Що варто додатково перевірити покупцю

Нотаріус захищає угоду з юридичного боку, але покупець має діяти і самостійно — особливо коли продавець представлений через довіреність.

Найнадійніше — особисто поговорити з власником. Відеодзвінок, де людина підтверджує, що довіреність видана добровільно і угода відбувається за її волею — не юридичний документ, але важливий сигнал. Якщо представник під будь-яким приводом унеможливлює контакт із реальним власником — це серйозний привід насторожитися.

Варто перевірити коли і де видана довіреність. Довіреність, видана за кордоном, має бути апостильована або легалізована — без цього вона не має сили в Україні. Довіреність, видана буквально напередодні угоди людиною похилого віку або тяжко хворою — окремий ризик, який потребує уважнішого аналізу.

Ще один момент — хто отримує гроші. Якщо довіреність дає представнику право отримати кошти від продажу, покупець передає гроші не власнику, а третій особі. Це законно, але вимагає особливої уваги до формулювань у договорі і підтвердження того, що власник справді на це погодився.

Угода за довіреністю — не апріорі підозріла. Тисячі таких угод проходять щороку без жодних проблем. Але саме тут важлива ретельність: перевіряти не лише документи, а й логіку ситуації. Якщо щось у схемі виглядає надмірно складним або незрозумілим — варто взяти паузу і проконсультуватися з юристом до підписання, а не після.

Джерело: notarius-savchuk.com.ua